20個常問的房產租約法律問題

• 問：我花了四個月的時間，終於找到一個滿意的房子。經紀給了我一大堆文件，叫我儘快簽，否則房子可能落入其他買主之手。請問，在簽訂買賣房屋合約前我要注意哪些條款？

答：房屋買賣合約詳細且複雜。一般採用加州房地產業者協會（California Association of Realtors）統一設計的“房屋買賣合約及聯合公證指示”（Residential Purchase Agreement and Joint Escrow Institutions）。長達8頁紙。主要條款包括：合約時間、買賣雙方姓名、屋子法律描述（legal Description）、公證交割日期、價錢定金數目、貸款數額利率、交易限制條件（contingency）、交屋日子、蛀蟲處理、各種費用分攤、是否包含家私電器等物件、賣方如期修好屋子、損失賠償金額（可定為價格的3%或不定）、爭議的解決方法（仲裁或訴訟）、經紀費及經紀的姓名、選用哪間公證行等等。值得注意的是交易限制條件，意指某條件一定要先達成，才能再交易下去。如買主一定要在30天內取得年利率不高於7%的貸款，買主一定要先賣掉現有的房子，及賣主一定要先買到另一幢房子等等。買賣雙方有權在任何時候將自己原先設定的限制條件撤除。

用哪种法律組織形式經營生意最好

梁先生、許先生和莫先生合伙開了一間高級餐館，每人各占1/3股份。開始生意還不錯，一年后因競爭激烈生意每況愈下, 開始積欠貨款及工資, 銀行的貨款也付不出, 導致有些供貨商不願意再發貨還兼不停的催付欠款, 工人也紛紛辭職走人甚至告到勞工局。 銀行早己按捺不住，一氣之下將餐館、梁先生、許先生、莫先生及三位夫人都告上了法庭, 要求六位被告立即清還50万貨款。后六位被告反辨聲稱貨款是借給餐館, 而非個人, 且三位夫人根本不牽涉餐館的經營，故六人不應都成為被告。結果法庭判決六人与餐館均需共同承擔50万貨款.

I,合伙制(Partnership)及個人獨資(Sole Proprietorship)是最危險的法律 組織形式:
上述案例中, 梁、訐、莫及夫人們之所以會被判決承擔餐館的欠債, 原因是他們釆用了 “一般合伙制”(General Partnership)的形式來經營餐館。法律規定: 用 “一般合伙制” 經商跟用 “個人獨資” 形式經商一樣, 生意的資產与個人的資產混在一起ｏ 因此一旦生意被人告, 個人也會連帶被人告。 由于加州采用夫妻 “共同財產制” (Community Property) [即夫妻在婚姻期間所得到的財產屬夫妻二人的共同財產, 期間所欠下的債務也屬夫妻二人的共欠債務, 兩人都要承擔], 三位夫人自然也成了被告。 雖然一般合伙及個人獨資經商手續簡便,省錢,省時,省稅,(生意中淨收入算入個人所得,申報個人收入所得稅) 但是風險最大。 一旦生意被人告, 生意及個人的資產 (房地產, 銀行存款, 股票, 債券, 汽車, 其它生意等) 及收入也會被拿來償還生意債務。同樣,一旦個人被告,生意的資產收入也會被拿耒還個人欠債, 自己個人名義欠下跟生意無關的債務,該合伙人的債主也可能連帶狀告合伙生意。 上述案例中, 如果莫先生自己刷了10万元信用卡無法清還, 信用卡公司可能起訴餐館來償債！

商業民事案件訴訟保全問與答

問： 什麼是“訴訟保全”？
答：：“訴訟保全”也叫“臨時性補償措施”（Provisional Remedy）, 是法院在下達最終判決之前為了維持現狀及保留資產，在預審的時候下達的指令。訴訟保全措施包括扣押令、臨時和初步禁制令、返還或接管資產及發布房地產爭議通告等一系列手段。
問：使用“訴訟保全”的程序要求是什麼？
答：1）在下達訴訟保全之前，法院通常都會先舉行一個聽證會（臨時禁制令除外）；2）法院也通常要求申請人提供一筆足夠大的保證金（通常是$50,000），若最後發現下達訴訟保全是一個錯誤的決定時，這筆錢將會用來支付對方資產被扣押查封時所產生的所有損失。不過法院通常不要求收入低或資產少的申請人支付這筆保證金；3）另外，法院還會根據情況、管轄權、和補償金額等作出些其他相應的保護措施。
問：什麼是“扣押令”（Attachment）？
答：“扣押令”是一個由法庭發布用來凍結被告人的具體資產的命令。它的發出必須符合四個條件：1）因合約產生的相關錢債訴求；2）可確定的爭議金額不少於$500；3）無抵押或僅以非房地產作抵押的債權；及4）有關商業糾紛。 舉例：A公司狀告B公司索賠$200,000貨款，A公司可向法院申請扣押令。但如果陳先生向李先生追討$50，000私人借款，則不能申請扣押令。

中美國際商品買賣適用哪些法律

案例 美國加州A貿易公司於2014年5月1日向中國浙江B床上用品廠訂購1萬套被單枕套，每套$25，包運到加州長提碼頭，總價$250,000，先付20%即為$50,000定金，餘額90天內付清，一個月內出貨。B廠於5月2日回复1萬套及付款方式沒問題，但單價要$30一套，總價$300,000。A公司回复接受新價格，並當天匯給B公司$50,000。 B公司在5月31日將貨品托交船運。9月2日，B公司沒有收到餘款，逐電郵A公司催付。A公司提出運來的被單枕套有質量問題，導致客戶退貨及滯銷，損失$100,000，要從$250,000餘額中扣除。B公司認為質量並無問題，且A公司也未及時提出質量問題，堅持要全額。 雙方僵持不下，B公司決定來美國起訴A公司，但不知相關法律如何。

I.合同無約定—-適用《維也納公約》
若合同無明確規定，適用《联合国国际商品销售合同公约》，英文簡稱“CISG”。
A.《維也納公約》簡介：此公約是個關於國際貨物買賣的公約。目前，全球至少有83個國家/地區（包括美國和中國，但不包括香港和台灣）加入和使用，是史上最成功的國際統一法案。它是由聯合國國際貿易委員會為了國際貿易法研發而成，1980年在維也納簽署通過， 所以也叫“維也納公約”。此公約在1988年1月1日正式生效。
此公約的存在避免了出口商的法律選擇問題，因為它提供了締約方、法院和仲裁機構可以依賴的實體法律。除非合同有明確約定，否則不同締約國之間的商品交易都用此公約的條款規定來取代任何其他國內本土的法律規定。當然，就算合同當事人來自締約國，他們也可以改變和拒絕此公約的應用。
此公約適用於營業地在不同締約國之間的貨物銷售合同，非締約國之間的貨物銷售合同如果選用了締約國的法律，則此公約也適用。例如，日本和巴西貿易商之間的合同如果包含一個將仲裁地訂在美國加州的條款，由於美國是締約國，因此適用《維也納公約》。

生意不好，財務吃緊該怎麼辦？

眾所周知，並非每個小企業都能掙錢生存，許多小企業掙扎在水深火熱之中。根據統計，小企業失敗的最常見原因包括資本不足、管理不善、參與者之間意見分歧、市場競爭激烈、經濟低迷、糾紛、訴訟、通貨膨脹、關鍵員工離職、勞工問題及相關法律法規的變更等等。
企業面臨失敗，決策者必須面對處理。雖然處理起來不容易，但如果處理恰當的話，可以儘量減少損失，甚至讓企業起死回生。不論經營失敗的原因是什麼，總有變通解決的辦法。解決辦法在很大程度上取決於三個因素：(1) 公司是否有重大資產，(2) 公司是否有潛在掙錢發展能力，及(3) 公司經營者是否個人擔保了公司的債務。
通常，變通解決方法有：
1) 放棄公司：這種是不通過正式或法律程序解散公司，將資產留給債主，關門大吉。放棄公司的通常做法是公司不再向政府提出報告或交費交稅，進而依法被解散。這種做法適合於起死回生無望的負資產公司，其部分或大部分資產已被抵押給債主或被放了債權。投資不多資產少的公司常用這種做法。但放棄公司會導致債主向經營者個人索賠公司債務的危險，雖然其好處是避免解散公司所牽涉的法律及其他費用。經營者可以與個人擔保的債主協商支付部分負債。

房產租約的法律知多少

擁有自己的房屋是實現美國的關鍵之一，租房租商者，也希望在租期內無憂無慮地盡情享用。下述法律常識，可供您排憂解難。

I. 沒錢繼續供方子，該怎麼辦？
失業，患病，生意失敗等各種原因，會令您收入減少而無法繼續分期付款。此時應該先決定是否要保留房屋。如果房屋有淨值(Equity)(如房子市值是35萬﹐銀行貸款30萬﹐則淨值為5萬〕﹐或者特別喜愛該房屋﹐也許界定保住它。您應自己或委托律師盡快接觸銀行或貸款公司　〔Lender〕解释遲付款或無法付款的原因﹐商討還款計划﹐包括﹕
1) 将过期未付的数目放到借款期限的後面。舉例：你在1900年8月10日拿到30年贷款，共欠$6,000, 這4個月將會延期後至2020年10月﹐11月﹐12月才付。
2) 在2020年8月10日﹐將欠款$6,000一次付清。
3) 將$6,000分攤於接下來的3至6個月付。例如你在2003年1月與Lender協議$6,000攤還付, 則於2003年2月至7月﹐每月付款$1,000, 加上每月$1,500的正常付款。
此外﹐如果您的信用良好﹐也可以考慮重新貸款(Refinance) 將付款期限攤長以減少每月付款。貸款時最好找貸款經　幫您嘗試不同的Lender而不僅限於原有的Lender﹐以增加通過的機會。

簡述法律爭議的非訴訟解決方法

很多人以為有法律爭議就要訴訟上法庭打官司(Litigation)。其實，訴訟案件僅占所有案件的少數，大部分案件在某個階段以某種形式庭外和解收場，而訴訟案中絕多數（在洛杉磯高級法院系統占90%）也最終和解（Settlement）而避免了審判(Trial)。多數法官也鼓勵和解，因為法官沒有時間去審判手上三、五百個案件。

人們不想訴訟是因為訴訟既花錢（幾千、幾萬甚至幾十萬元律師費、法庭費、翻譯費、證人費、調查費等等）又費時（１至５年），更費心思（令人終日不安）。有時，將花耗的金錢時間算在內，“贏”了官司也是“輸”，輸掉官司就更不用說了。因此，訴訟能免則免，除非嘗試了下述的其他非訴訟爭議解決方法（Alternative Dispute Resolution，簡稱“ADR”）卻仍無法達成和解協議而不得不對簿公堂。

ADR包括各種庭外衝突管理和解決爭端的程序，如談判和解(NegotiationSettlement)、仲裁(Arbitration)、調解(Mediation)、事情調查(Fact-finding)、合作(Partnering)、爭端解決委員會(Dispute Resolution Board)，以及其他有關的爭端解決程序。

淺析2009 年信用卡持卡人權益法案

於2009年5月通過的 “2009 年信用卡持卡人權益法案” (下稱 “新法案”) 部分規定已於2009 年8月20日實施, 部分將於2010 年2 月22日及8 月22日實施。新法案無疑是消費者的一大勝利及福音, 因為它給銀行及信用卡公司增加了很多限制。具体要點分析如下:

1) 禁止任意提高利率修改信用卡條款加收手續費或罰款。舊法律准許隨便提高已欠款的利息及在遲付或超過信用額時加收手續費及罰款, 也准許只需提前15 天通知即可提高將來欠款的利息及修改免費哩程及回贈(rebate)等條款。新法案則將15 天延長到45天並且若持卡人不喜歡被提高利息, 可以取消信用卡而信用分數不受影響。而且可分 5年分期攤還已欠款, 利率固定在舊利率。新法案禁止提高已欠款的利息, 除非已遲過60天以上。尚若遲付後又連續6期 (6個月) 準時付最低額 (minimum payment), 則利率須回到遲付前的利率。舉例: 欠卡數 $3,000, 年利率為 10.99%, 一月及二月沒付, 年利率從三月跳升至 24.99%。持卡人五月開始至十一月連續付6個月$120最低額, 則年利率從十二月開始降回到原來的10.99%。
2) 優惠利率 (Promotional Rate)起碼為期6個月。新卡头12個月不能漲利率。

28種幫你保護資產的方法

12種官司保全的方法:
1. 婚姻財產協議書。配偶之間的轉讓有無限的贈與稅豁免。如果你是高風險的配偶而不擔心離婚，就適合用你配偶一個人名義擁有這些財產，你需要律師幫你做一份婚後財產協議書(Postnuptial Agreement)寫明轉到你配偶名義的資產屬於其獨有財產，而非共有財產。當然你可以做一份婚前財產協議書(Prenuptial Agreement)將婚後兩人各掙到的錢分開歸各自擁有，以免離婚時糾纏不清。
2. 豁免資產(Exempt Assets)。把資產變成法律允許免於債權人追討的資產。例如，將錢放入一個合乎僱員退休保障法(ERISA)的退休計劃及人壽保險，購買傢俱電器、生活必需品等。

商業貨品買賣法律問與答

加州是世界金融與貿易中心，商業貨品買賣及進出口特別頻繁， 因此了解相關法律法規是避免及減少法律糾紛及維護自身權益的關鍵。

I. 問： 加州採用什麼法律來規範商貿行為?

答： 加州採用《加州統一商業法典》(下稱《商典》)(California Uniform Commercial Code簡寫UCC)、 一般合同法(contract law)、 過去交易習慣(course of dealing)、行規(usage of trade)及過去履行習慣(course of performance)來規範在本州內發生的一切相關商家(merchant)之間的商業貨品(goods)貿易行為。“商家”是指買賣某種貨品或由於其職業向外宣稱熟悉某種貨品的人及其代理人。一般消費者之間的買賣交易（如偶爾而不是長期經常的車庫清貨garage sale, 個人之間買賣舊車等） 則不屬商家行為而不受《商典》限制。“商業貨品”是指所有在簽訂貨品買賣合同時就可以移動的事物（金錢及投資證劵除外），包括特制貨品及未出生的動物、 農作物及可以從土地上分離開來的附屬物（如石油、礦物等）。