房產租約的法律知多少

擁有自己的房屋是實現美國的關鍵之一，租房租商者，也希望在租期內無憂無慮地盡情享用。下述法律常識，可供您排憂解難。

I. 沒錢繼續供方子，該怎麼辦？
失業，患病，生意失敗等各種原因，會令您收入減少而無法繼續分期付款。此時應該先決定是否要保留房屋。如果房屋有淨值(Equity)(如房子市值是35萬﹐銀行貸款30萬﹐則淨值為5萬〕﹐或者特別喜愛該房屋﹐也許界定保住它。您應自己或委托律師盡快接觸銀行或貸款公司　〔Lender〕解释遲付款或無法付款的原因﹐商討還款計划﹐包括﹕
1) 将过期未付的数目放到借款期限的後面。舉例：你在1900年8月10日拿到30年贷款，共欠$6,000, 這4個月將會延期後至2020年10月﹐11月﹐12月才付。
2) 在2020年8月10日﹐將欠款$6,000一次付清。
3) 將$6,000分攤於接下來的3至6個月付。例如你在2003年1月與Lender協議$6,000攤還付, 則於2003年2月至7月﹐每月付款$1,000, 加上每月$1,500的正常付款。
此外﹐如果您的信用良好﹐也可以考慮重新貸款(Refinance) 將付款期限攤長以減少每月付款。貸款時最好找貸款經　幫您嘗試不同的Lender而不僅限於原有的Lender﹐以增加通過的機會。您可以考慮跟親戚朋友借款﹐或者讓其替您付款。如果牽涉將產權〔Title〕轉名﹐請務必特別小心﹐因為轉了名﹐房屋在法律上就屬於他人﹐千萬別忘了將自己的名字從貸款人中拿掉﹐否則房屋變作他人的﹐自己卻還有法律責任付款。如果您決定不保留房屋﹐應盡早將它賣掉﹐以免累積欠款﹐利息和罰款。
II. 房子面臨拍賣〔For Closure〕該怎么辦﹖

在加州若房子低押Lender而沒有付款﹐Lender可以不經法庭而直接拍賣房子﹐英文叫Non-Judicial Sale, 法律規定在拍賣前Lender必須先用掛號信知會您欠款未還及打算拍賣〔Notice of Default and Election to Sale Under Deed of Trust〕90天之後Lender會再次用掛號信通知您拍賣時間〔起碼20天之後﹐地點通常在高級法院門口〕(Notice of Sales) 。您在拍賣日前5天都有權利將晚付款項﹐其它費用罰款﹐利息及拍賣費用付清而將房子贖回(Reinstate), 取消拍賣。舉例原定拍賣日為2002年12月6日﹐您在2002年12月2日前都有權贖回房子。超過5天期限就必須一次付清所有的貸款及其它的費用才能保住房子! 任何人包括您都可以到拍卖会竞投，价高者得。如果無人競投﹐拍賣的銀行將會“賣回” 房子﹐之後再放到市場去賣。
如果拍賣程序不合法﹐或者寫在通知上的數額不對﹐您可到法庭要求停止或撤消拍賣。您也可以利用破產申請暫停及延後拍賣。當然﹐您也可以與Lender協商以求撤消拍賣。如果您不想保留房子﹐若有淨值得話﹐應盡快賣掉房子﹔如果是負淨值﹐您必須墊錢才能賣﹐除非Lender同意用市價買回房子而取代拍賣﹐這樣的好處是沒有拍賣記錄﹐维持信用记录。
另一種拍賣叫法庭拍賣(Judicial Sale), 如果您認為拍賣的價碼在扣除各種費用後不足於支付您的居所淨值豁免〔Homestead Exemption-單身為５萬﹐夫妻或單親父母為７萬５﹐年老低收入﹐傷殘者１２萬５〕。
舉例﹕一幅四口之家房屋﹐市價４０萬﹐拍賣價約３５萬拍賣費用約３５萬﹐銀行２５萬﹐房子不能被拍賣﹐因為各項相抵成〔３５－３.5-25<7.5〕萬。通常﹐Lender的餘額(Deficiency), 特殊情況除外。

 

III. 簽訂租約應注意哪些事項﹖
一般人都會關注租金﹐租期﹐面積等事項﹐而忽略了管理雜費﹐延租權〔Option〕及分租權〔Sublet/Assignment〕。管理雜費應由所有租客按比例攤分。延租權對於長期生意如餐館﹐倉庫﹐廠房等尤為重要﹐實例﹕陳先生的餐館原有的５年租約馬上到期﹐生意不錯而想延期﹐結果房東拒絕﹐堅持要陳先生到期馬上搬遷。雙被租金也不接受﹐陳先生無奈只能棄館而去。房東收回餐館﹐略作裝修後﹐將餐館高價賣給新業主兼租客。諷刺的是﹐５年前陳先生也是高價從房東手上買到餐館也是前手留下來的。
IV. 無法交租怎么辦﹖
盡早與房東協商﹐提出盡早搬出以交換少損失。依法提前解約需要支付房東﹕
１〕 積欠的租金﹔
２〕 搬出後至新租客搬進前空檔的租金﹔
３〕 新月租與舊月租的差額。
舉例﹕３年租約至２００４年底到期。租客Ａ欠了３個月租金共$6,000﹐於２００２年底搬出﹐２００３年中房東以$1,500/月﹐租給新客B﹐租客Ａ需要支付﹕〔6,000+12,000(2000X6個月〕＋〔２﹐０００－１５﹐０００〕Ｘ１８個月－２﹐０００定金〕＝２５﹐０００。如果協議不成房東可以利用法庭程序〔Unlawful Detainer〕強逼搬遷及追討欠租﹐有此情形﹐應立即與律師聯系。申請破產也可以暫停或延後逼遷。