20個常問的房產租約法律問題
- 問：我花了四個月的時間，終於找到一個滿意的房子。經紀給了我一大堆文件，叫我儘快簽，否則房子可能落入其他買主之手。請問，在簽訂買賣房屋合約前我要注意哪些條款？
答：房屋買賣合約詳細且複雜。一般採用加州房地產業者協會（California Association of Realtors）統一設計的“房屋買賣合約及聯合公證指示”（Residential Purchase Agreement and Joint Escrow Institutions）。長達8頁紙。主要條款包括：合約時間、買賣雙方姓名、屋子法律描述（legal Description）、公證交割日期、價錢定金數目、貸款數額利率、交易限制條件（contingency）、交屋日子、蛀蟲處理、各種費用分攤、是否包含家私電器等物件、賣方如期修好屋子、損失賠償金額（可定為價格的3%或不定）、爭議的解決方法（仲裁或訴訟）、經紀費及經紀的姓名、選用哪間公證行等等。值得注意的是交易限制條件，意指某條件一定要先達成，才能再交易下去。如買主一定要在30天內取得年利率不高於7%的貸款，買主一定要先賣掉現有的房子，及賣主一定要先買到另一幢房子等等。買賣雙方有權在任何時候將自己原先設定的限制條件撤除。
- 問：我們全家看上了一間價格適中、學區及鄰居都不錯的房子，與屋主簽了約，正在Escrow中，預計30天交割手續完畢就可搬入，就通知原有的房東30天內搬走。不料屋主突然變卦，不肯將房屋賣給我們，並要撤銷Escrow。請問，屋主能這樣做嗎？我們的權益在哪里？
答：屋主嚴重違反了買賣合約。你們有兩個選擇：一、如果一定要買到該房子，可請你的經紀或律師寫信告知屋主你堅持要買該房子，請他重開Escrow。如果屋主仍不肯，可到法院起訴，同時登記一份叫“Lis Pendance”的文件，讓全世界知道該房屋在訴訟爭議中，屋主不能自由買賣、重新貸款等。這樣就可以阻止屋主將房屋賣/送/轉名給第三者，通常屋主是有了出價更高的買主才拒絕賣屋給你。二、如果你也不想再要那所房子，可寫信要求屋主賠償你的損失，包括新買主的出價與你出價的差額（如新買主出價65萬，你出價60萬，差額為5萬）及租金損失；或者你多花了多少錢去買另一幢同樣或類似的房子（例如你花64萬，則原來的多花了4萬）及租金損失。
- 問：我之前委託張經紀賣屋，給他簽了三個月的時間，他說保證一個月就將屋高價賣出。結果兩個月過去了，尚未找到買主。一氣之下，我換成李經紀兩個星期就將屋賣出。不料，張經紀發律師信，向我索要經紀費。我要付嗎？
答：要看你跟張經紀簽的是哪種經紀合約。如果是“Exclusive-right-to-sell listing ”（獨家銷售權），則不論是你或是李經紀將屋賣出，都要給張經紀費用。如果你簽的是“Exclusive-agency listing”（獨家代理權），張經紀還是有權拿到經紀費，除非是你自己找到買主賣出的。你下次賣屋時也可以選擇無時期限制的“公開銷售（open-listing ），這樣你可以同時有幾個經紀幫你賣屋，誰先賣出誰有經紀費，而你不用擔心其他經紀費。
- 問：我正在交割賣屋過程中。一天公證行打電話給我，說要從賣屋所得拿出5萬元去付一間我不認識的追債公司。到底是怎麼回事？能不付嗎？
答：你可馬上請經紀查閱房屋登記記錄（Preliminary Report），看有無判決債權（Judgment-lien）記錄在案。判決債權是你之前的債主（或者債主將債項賣給了追債公司）到法院告你欠債不還而取得法庭判決書。之後到郡房屋登記署（County Recorder）登記該判決書，則成為判決債權。所有債權（抵押貸款、判決、欠稅、工程）都必須付清才能完成公證交割。你可以全數付清5萬。如果判決債權無法律效力（如沒有將訴狀交給你）您可委託律師到法院要求將判決書及判決債權撤銷(Vacate) ﹐或者與追債公司商討少付部分﹐但必需要在您知道或者應該知道有判決書之日起180天內提出撤銷動議(Motion to Vacate)。
- 問：我想將房子轉名給兒子，需要做哪些手續？需要交稅嗎？
答：你需要準備一份“Grant Deed”及“Preliminary Report of Change of Ownership”，通常律師或產權公司（Title Company）有這些表格，可協助你填寫並到County Recorder作登記。記住，所有房產合約都必須書面，有些還需作登記才會有法律效力。如果是夫妻間轉名，則使用“Quit-Claim Deed”而非“Grant Deed”。夫妻間轉名無須交任何稅。不論屋價多高。將屋轉名給其他人包括兒子，價值超過$ 10,000以上的部份都要繳交贈與稅（Gift Tax）﹐稅率相當高﹐詳情可資詢會計師。
- 問：我和先生在鬧離婚，房子歸誰爭持不下。我認為房子是我的名字，應屬我。他說是他掙的錢供房子，應歸他。到底應歸誰？
答：如果房子在結婚前用你的名字買下來，結婚後用了你先生收入所得供房子，兩人對房子均有部分利益，只是你那份比他的大。舉例：4年前屋價為30萬，你下定金20%即6萬，貸款24萬。買屋後一個月結婚，之後你先生工作，你待在家帶孩子做家務。現時屋價升至60萬，既淨掙30萬（60-24-6）。按加州共有財產（Community Property）法規，結婚前財產（6萬）及其所滋生的財產歸你獨有，到離婚時全部歸你。結婚後財產（先生的收入）及其所滋生的財產歸你們共有，離婚時各一半。因此，屋子賣掉的話，你有6萬+[20%×30萬]+[40%×30萬]=24萬。你先生有[40%×30]萬=12萬。如果婚姻期間先生自願將房子轉名給你一個人（Quit Claim），不論是婚前還是婚後，也不論誰出的錢供房子，房子100%歸屬你。
- 問：我和朋友各出一半錢買了一間房子，應該怎樣登記屋主名字？如果朋友一家人住該房子，負責供屋及跟房子相關的所有費用，可以嗎？
答：產權登記主要有三種形式：Joint Tenancy（聯名共有），Tenancy in Common （按份共有）及Community Property（夫妻共有），“聯名共有”是指所有共有人佔有不可分割的同等份額。某一共有人死亡，他的份額歸其他共有人，不會留給他的繼承人。多數人選它但不知它的法律含義。“按份共有”是共有人按一定的比例（可以是同等或不等）擁有房產，某共有人去世時他的份額轉移給他的繼承人而非其他共有人，之後繼承人代替去世的共有人成為新的共有人。一般朋友間採用這種方式較多。“夫妻共有”則是兩夫妻聯名買房產才會用的方式。其特點是一方死亡時，他/她的哪一份中的一半轉移給生存方，另一半給繼承人。朋友一家人住房子，理應交房租給你們兩人。如果雙方協定以供付貸款來代替交租也可以，但應該以書面協議做憑證，以免日後爭議說房子歸你朋友所有，而你只是幫助登記產權（Holding Title）而沒有實際產權。
- 問：我剛失業，無法支付房屋貸款，怎麼辦？
答：立刻與銀行聯繫，爭取免除遲付罰金、暫停上報信用機構。你也可以要求銀行重寫貸款條款，分期付已經遲付的數目或將之放到還款期限的後面。你也可以考慮將房子賣掉，放棄並搬出房子，讓銀行拍賣等。
- 問：在我停付貸款後，大約多久銀行會拍賣我的房子？需不需要經過法庭？
答：通常，在你不付貸款兩﹑三個月後，銀行會寫信給你催付，加上遲付罰金。如果你還不付，約60天左右，銀行或拍賣公司會給你書面通知（Notice of Default and Election to Sale Under Deed of Trust）發出通知90天后銀行或拍賣公司會將正式拍賣通知（Notice of Sale Under Deed of Trust）寄給你，告知20天后在您房子所在地的高級法院（Superior Court）門口公開拍賣。在拍賣日前5天，你都有權付清所有遲付款，罰款及拍賣等費用贖回房子，取消拍賣。舉例你晚付三個月共為5000元，拍賣日定為11月20日，你可以在11月15日付清5000元加上其他費用以保住房子。11月15日至11月20日，你必須付清5000元+其他費用+整個貸款餘額來保住房子。11月20日後，房子就賣給了其他人。你也可以在11月20日參加拍賣競投買回房子。
- 問：我收到銀行通知說，三天后就要拍賣我的房子，有辦法停止拍賣嗎？
答：如果您沒有辦法在三天內一次付清所有的貸款。可以考慮宣佈破產。破產可以馬上停止所有拍賣程式，但不能消除銀行貸款。如果你只是需要暫時停止拍賣以爭取多些時間湊錢付清晚付貸款及罰款，可以考慮第7章破產。如果銀行不想等到案件結束（通常3至4個月）才繼續拍賣，可以要求法官提早解除“自動停止令”（Automatic Stay）而繼續拍賣。銀行可能在你遞交破產申請後一個月左右就得到法院批准繼續拍賣。如果你無法在短時間湊足錢，應考慮第13章破產。可以給你3至5年時間分期付清晚付貸款及罰款。當然你需要同時支付每月的正常貸款。舉例﹐您遲付4個月共$ 7,200貸款﹐在3年長的第13章破產中每個月您需要支付$200 + $1,800 = $2,000。
- 問：聽說宣告破產可以保留一間房子，對嗎？
答：不對。加州法律只允許破產申請人保留一間房屋上一定數額的淨值，而非整所房子。數額分別是：單身為50，000元；已婚或有小孩的單身為75，000元；65歲及以上，或傷殘為125，000元；55歲及以上且年收入在15000元以下（單身）或年收入在20，000元以下（已婚）為125，000元。淨值=市值-所有貸款-稅款-法庭判決-其他債權。譬如一幢市值為300，000元的房子，銀行貸款有200，000元，法庭判決有50，000元，其淨值即為50，000元。只要您或您的配偶在過去6個月內有超過3個月時間住在該房子，則50，000元淨值不會被債主拿走還債。雖然破產法律沒有要求您一定要有“居所宣告書”(Homestead Declaration)才能保護居所淨值，但是州法律則要求一定要有“居所宣告書”。所以最好的做法是請律師幫您起草並登記一份“居所宣告書”。
- 問：我欠債被人告，是否可以將房子轉名給太太或子女就安全？有什麼方法可以合
法保護房產？
答：這個問題非常普遍，人們也經常犯這個錯誤。不論你是已經被人告，預料被人告，或者已經輸掉了官司，無償將房子轉名給親戚朋友均屬非法轉移資產或非法脫產，英文叫“Fraudulent Conveyance/Fraudulent Transfer”。結果可能會引起債主控告你及親朋非法脫產，不但連累了親朋，法庭也可能宣告產權轉移無效，必須將產權轉回給你去償付債主。當然，如果你有其他合理原因，如由于房子面對拍賣而不是故意逃避債主而必須出售房子給無關的第三者，而第三者用市價購得房子，也不知道你的官司存在﹐則該第三者屬於：“善意的買者”（Bona Fide Purchaser），債主不能撤銷該買賣而退回房子。當然債主有權繼續退回賣屋所得現金。你可以登記“居所宣告書”（Homestead Declaration）來保護一定數額的淨值（詳見上述問題11）。請注意，如果你被債主狀告時你正在辦離婚或分居，法官判你及配偶各得房子的一半利益，債主也可能向你配偶追討分得的一半利益來償還離婚前你及/或配偶欠下的債項。
- 問：我的房子上星期被銀行拍賣。銀行通知我立刻搬走，否則採取法律行動。我是否要馬上搬走？
答：銀行必須先發給您一份“30天通知”（30-days-Notice），告知您30天后自動搬走，否則會採用逐客程式（Eviction）強行逼遷。房子一旦被拍賣，銀行而非您成為房子的合法擁有人。此時您已經從房子“擁有人”（Owner）變成住客（Tenant）。由於您與銀行之間沒有簽訂定期的租約，銀行依法可以請您30天后搬走。如果30天后您還不搬走，銀行會聘請律師到高級法院（Superior Court）告您。所謂的“拒逐租客”（Unlawful Detainer/Eviction）。通常銀行會通過法警或者文書送達員將起訴狀（Summon and Complaint）親手交給您。如果他們去了三次您都不在家或公司﹐第三次或之後他們可以將訴狀交給您的18歲以上成年家人或同事代收。之後您只有5天時間作出書面答辯（Answer）。請注意，這5天是以日曆時間而非工作時間計算。例如，您於週三收到訴狀，您的答辯期限為下週一，如果下週一是公共假期，延至下週二。答辯狀必須以法律規定的模式書寫並遞交到法院，口頭及一般書信答辯屬無效。如果您沒有在這5天內作出有效的書面答辯，銀行可以要求缺席判決（Default Judgment），缺席判決與一般判決具有同等法律效力。如果您在5天內遞交了答辯狀，之後銀行及您可以進行取證（Discovery）或者認為證據已經足夠，銀行要求設定開庭時間，約三周至五周後開庭審判。如果法官判決您要搬走，銀行會將判決書交給法警。法警會到您家裏送達“搬撤通知”（Notice to Vacate），給您5天時間自動搬走，換上新鎖，並貼上封條。千萬別私自換鎖或再次進入屋子，否則觸犯法律。如果您有重要必需物件被鎖于房內，可與銀行或其律師聯繫時間入內取回。通常，簡單有爭議的Eviction程序需時約6周，復雜案件其耗時兩、三個月。
- 問：本人從事進口傢俱生意，看上一處倉庫帶辦公室的地方做經營之用。房東給了
我一份三、四十頁紙的租約要我簽名，說所有的商業租約都用它。我要簽嗎？
答：現時，多數房東採用由美國工業/商業房地產協會（American Industrial /Commercial Association of Realtor）統一印製的“標準工業/商業租約”（Standard Industrial/Commercial Lease）。原因是該合約詳盡、明瞭、公平。基本上照顧到房東及租客雙方的顧慮。但是法律並無規定必須選用它。如果房東或您有特殊需要﹐可在該租約上作修正增減，或者重新請律師起草另一份租約。不論是通用的租約還是律師起草的租約，只要有您的簽名就算房東沒有簽名也有效。簽訂租約前需瞭解清楚下列內容：租金多少﹐租期多長﹑租金每年升幅﹑是否包括管理費及其他雜費﹑定金多少﹑面積多大﹑誰負責維修、是否允許轉租及分租、有無限制作何種生意用﹑有無要求買保險﹑有無個人擔保﹐等等。如有其他附加條件，會加簽“Addendum”。如果不懂英語，應找懂英語的人細讀解釋。否則將來有爭議訴諸法庭﹐法官不一定認為您不懂英語是有效的辯護理由。當然，最好請房地產律師花一﹑兩個小時幫您審閱解釋清楚，才落筆簽名。
- 問：我租了一個店面，想轉租給朋友經營。房東三番五次不同意。房東可以這樣做
嗎？假如房東同意轉租，我是否以後再也不用理會交租的事？
答：房東能否阻止您轉租，要看租約規定。如果租約沒有明文禁示，則租客可以自由轉租/分租。多數租約（包括統一使用的加州房地產業者委員會設定的租約）規定轉租必須先得到房東同意﹐而房東在合理情況下應該同意轉租/分租。何為“合理情況”經常成為爭議的焦點。原因是一般租約及條文法律都沒有寫清什麼情況算合理。若打官司則要用舊判例作準。通常，如果接手的租客經營同種或類似的生意，信用良好，生意穩定，願意支付相同的租金及遵守既有租約的規定，房東拒絕轉租/分租屬“無理”。有時候，房東沒有書面明確接受同意轉租/分租﹐但接受了新租客的租金，則表示房東默認了轉租/分租而不能反悔。轉租是將整個租期面積全部轉手給新租客，原租客不再是租客，也不使用所租的地方。分租是新租客向舊租客租用部分而非全部地方或租用一段時間而非全部時間﹐舊租客仍然是租客，兼是“二房東”。舉例：李先生將二千呎尚餘2年的租約全部交給陳先生使用，這屬於轉租。若李先生將其中一千尺分租給張先生，或者讓張先生租用一年，最後一年拿回自用，屬於分租。通常，不論是轉租還是分租，雖然新租客是要交租的人，但如果他不交租，舊房客仍然有義務替他交租，不管舊租客有無使用該地方。
- 問：我有一間四睡房的房子，自住一間，將其餘三間及車庫改建成睡房出租，其中
一個租客已經兩個月不交租，我想換掉大門鎖，不讓不交租的房客進出。這樣做合法嗎？
答：不合法。法律不允許房東未經法庭同意換鎖或使用暴力等自行逼遷方法（Self-Help）。必須採用上述的驅逐租客法律程式。否則可能被租客反告，另外，你改建車庫作睡房，如果不能通過市政府健康部門（Health Department）的檢查。您可能要賠償租客的實際損失（如導致失眠生病的醫療費及精神損失費，外加100元至1000元的硬性賠償，以及搬遷費。如果鬧到法庭，法官可以重新訂立租金數目。
- 問：我原來租住一公寓，交了1000元定金。搬出後三個星期收到原房東寄回的
支票，數目只有100元，說900元用於換地毯及清潔。怎麼會這樣？
答：要看您搬走時屋況如何：地毯是否被您損壞到非換不可？還是洗一洗就可以？您有無將房子徹底清潔？有時，房東會趁機用您的定金換新地毯、窗簾等﹐說是被您弄壞了。為了避免類似不愉快情形發生，搬出當天最好請房東來接受鑰匙的同時查看有無損毀，讓房東給您一份查看清單。如果房東沒有來，可以將空房子拍照或錄映作為無損毀的證據。如果房東確實無理克扣抵押金，可寫信索取，或者到小額法庭（Small Claims Court）狀告房東。
- 我剛收到房東一封信說從下個月開始加租50%，否則要我搬走。他可以這樣做嗎？
答：如果您沒有書面租約寫明租金數目，或者租期已到，且您所住的城市沒有租金限制（Rent Control），房東可以要求任何租金數目，不肯付就得搬走。你可查詢市政府（City Hall）有無租金限制。商業租賃則沒有租金限制。
- 問：我與房東簽了5年合約月租為1500元，租用一單位作時裝店用。經營了兩年，
生意不好，已經三個月交不出租金，擬停業搬走。房東說我要付剩餘3年的所有租金，有無此道理？
答：如果您與房東有一紙有效的租約，您在滿租期前停止付租金屬單方違約，除非房東嚴重違約在先。例如﹕將地方租給第三者，書面終止租約，或者不給您用該地方，無水電，不安全，不作必須的修理等等﹑均屬“變相逐客”（Constructive Eviction）行為及房東單方嚴重違約。但如果您單方違約在先﹐依法應付房東：1）已經拖欠的租金4500元﹐2）從搬走至新租客搬進此段空檔期的租金﹐及3）如新月租低於舊月租之間的租金差額。如果6個月後房東找到新租客以1300元租出，您要付房東9000元（1500元×6個月）及6000元[（1500元-1300元）/×30月]。為了避免這筆龐大的賠償金，最好的方法是儘早著手找新租客，同時與房東協商支付房東一筆相當於三至六個月租金的賠償金，放棄押金﹐以求完全脫離租約﹐避免日後麻煩。
- 問：我租了一間公寓，每次下雨都漏水，損壞了不少東西，通知房東一直沒來修。
我是否可以不交租或搬走？
答：法律規定住宅必須適合正常享用及居住，不管租約有無明說。房東起碼要保證：
1）下水道正常運作2）暖氣、燈光、電線安全運作3）地板、樓梯、走廊狀況良好
4）房子乾淨無蟲蟻5）適當保養公共設置6）屋頂不漏水，無破爛門窗。如果上述任何一項違反，可被視為房東“變相逐客“。租客可單方終止租約搬走而不需承擔任何法律責任。如果租客選擇留住，通知房東仍不來修理，可自行雇人修理，修理費及物件損毀費可在租金中扣除。至於商業租約，不存在適合居住的問題。但如果情況惡劣至租客無法正常使用的地步，也屬“變相逐客”。請注意，如果商業租客自行雇人作了本應由房東作出的修理，修理費及物件損毀費不能從租金中扣除，但可以要求房東補償回來。房東不肯者﹐可到法庭起申訴。